土地探しで大切なこととは？条件を詳しく解説！

こんにちは、太陽ハウジングです。

 

家づくりを始めるにあたって、土地探しはとても重要です。土地を探す際には、暮らしやすい家を建てる為に満たさなくてはならない条件がいくつもあります。

 

それらの条件を満たすと同時に、家づくり予算とのバランスを考えながら、予算内で家族に最適な土地を見つけなくてはなりません。家づくり予算のほとんどを土地につぎ込んでしまえば、建築の制限が増えてしまうからです。

 

当たり前ですが、家を建てる為には土地が必要ですよね。太陽ハウジングにお問合せいただく約８割の方が土地から探しているケースが多く、お話を伺うと間違った土地探しをしてきた方が多くみられます。

 

そこで、土地探しで大切なことをお伝えします。
今から土地を探す方も、すでに探している方もご参考にしてください。

 

■必ず確認したほうが良い条件

家族が暮らしやすい家を建てるため、家族の希望を満たすための条件の他に、暮らし方や好みに関わらず必ず満たさなくてはならない条件があります。

 

①土地の広さや法規制
土地には用途地域別に建ぺい率や容積率が定められています。
同じ敷地面積でも建ぺい率や容積率、法規制によって、床面積や階数が変わります。
土地の面積だけでなく、実際に住宅を建てられる面積が、居心地よく暮らせる広さを備えている必要があります。

 

②水害の心配がない土地
過去に水害が起こった地域、今後の水害が予測される地域は注意が必要です。
土地を見ただけでは判断できないことが多くありますので、ハザードマップ等で必ず確認する必要があります。

 

③地震に強い土地
地盤の強度、硬度によって住宅の耐震性が変わります。
軟弱な土地でも地盤改良をすれば地震に強い家を建てられますが、大震災で話題になる液状化現象の不安は避けられません。

 

太陽ハウジングでは土地に地盤補強工事が必要となった場合は太陽ハウジングが全額負担する「地盤サポート」があるので、地盤改良費は気にしなくて良いかもしれませんが、ほとんどのハウスメーカーや工務店は、地盤改良にかかる費用を諸費用として家を建てられる方が負担する必要があります。

 

 

■地盤改良費はどのくらいかかる？

地盤改良の費用は地中深くまですればするほど高額になっていきます。地盤改良の内容や深さによっては、200万円以上ということもあります。

 

もちろん、土地を購入する前にその事実が分かっていて、地盤改良にかかる費用も含めて土地の購入費として計画するのであれば問題ありません。

 

しかし、土地の購入後に、思ったより深くまで改良しなくてはならなくなり、予算を大幅にオーバーしてしまったというような事態になってしまうと、家づくりの計画に支障をきたしてしまいます。そうならないためにも、必ず最初に確認しましょう。

 

■地震に強い土地を知るためのツール

では、どのようにして地震に強い土地を調べたらいいのでしょうか？
専門業者だけが知っているイメージがあるかもしれませんが、実は誰でも簡単に調べられます。

 

そのツールとは、ジャパンホームシールド（地盤調査などを行っている会社）が提供している「地盤サポートマップ」です。

 

200万棟以上のデータより蓄積された地盤情報が閲覧できます。以前はネットでの検索のみでしたが、アプリ版も登場しているので、土地探しツールとして知っておくと良いでしょう。

 

■暮らしやすくするための条件

次に、自分たち家族が暮らしやすい土地、新しく家を建てる目的を叶えられる土地の条件を確認していきましょう。

 

・エリア
（○○沿線、○○市、○○学区など）

・希望
（駅徒歩○分以内、南道路、学校まで○分、買い物近く、○○坪以上、ハザードマップ外など）

・利便性
（駅までの距離、学校までの距離まで）

・教育施設
（小学校中学校の距離、希望の小中学区、小学校の児童クラブの有無、塾や図書館など）

・買い物施設
（スーパードラッグストアの有無と距離、コンビニの有無と距離、ホームセンターやショッピングモールなど）

・医療
（内科小児科の有無、大規模病院など※災害時等の安心感はあるが頻度で考えると近くなくても良い。近いと救急車などのサイレンうるさい）

・自然
（公園の有無、散歩ができる緑道など）

 

優先したい条件と「これは避けたい」というようなNG条件もあると判断に迷わなくなります。

 

■条件のヒント　利便性編

通勤や通学、日常的な買い物、病院などへの利便性は、日常的に利用する足によって変わります。

 

・通勤
電車通勤の人であれば、勤務先へのアクセスの良い路線がある地域、車通勤の人であれば、幹線道路へのアクセスの良い地域に土地を探したいでしょう。

 

・買い物
日常的な買い物は自転車で行くか、週末に車を使って1週間分の食料品を購入するかなど、ご家族のライフスタイルを考えてみましょう。

 

・病院
子どもが熱を出した時にいつでも車を出せる家族と、運転できる人がいなければ自転車で行く家族などの違いに合わせた利便性を考えることが大切です。

 

■条件のヒント　環境編

子育て中のご家族で、お子さんが幼い場合は、子どもが安全に遊べる公園や児童館が近くにある、緑が多くゆったりした景観が広がっている、交通量の多い道路から離れているといった環境を望まれる方が多いと思います。

 

一方、子どもがすでに中学、高校生になっている家族にとっては、暗くなってからでも安全に帰宅できる駅や塾や習い事先との位置関係にも配慮が必要です。

 

道路に街灯が少ないなど、昼間に行っても気が付かないこともあるので、時間帯を変えて行ってみることも新たな気付きに繋がることがあります。

 

■土地探しの心構え

土地や建物は一生に一回の買い物と言われています。絶対に失敗したくないものですよね。ただ、厳しいことを言うようですが、100％希望通りの土地を探し出せることはありません。希望条件が100％の完璧な土地を探している間に、ある程度条件が揃っている土地は売れてなくなっていくものです。

 

希望条件の70％ほど満たしている土地があれば決めるという意思を持って探されると良いかと思います。

 

まず土地については、「掘り出し物件」を待つのではなく、必要な条件をしっかり決めることが大切です。

 

■土地の敷地形状と方角のメリット・デメリットについて

例えば、北道路の土地は、どうしても敬遠されがちですが、コスト感やプライバシーの確保など費用やプランニングでプラスになる面もあります。

 

・北道路のメリット・デメリット
北道路のメリットは、北側が道路に面しているため、リビングやバルコニー、庭などを南側に計画できます。また南向きの土地に比べて、土地の価格が安い傾向にあります。

 

北道路のデメリットは、日陰になりやすいことです。まわりの建物の形状など考えながらプランニングする必要があります。

玄関ドアと水廻り北側に配置することが多いため、家相や風水を気にする方は注意した方がいいでしょう。

 

・南道路のメリット・デメリット
南道路のメリットは、日当たりの良さです。敷地の南側が道路のため、家に差し込む光をさえぎる建物がないのが一番のメリットでしょう。

 

南道路のデメリットは、プライバシーを確保する必要があること、間口の広さによって日当たりが変わるため配慮が必要です。

 

・東西道路のメリット・デメリット
東西道路のメリットは、リビングや庭を道路から見えにくい場所に計画することができます。そのためプランニングがしやすいのもメリットです。

 

東西道路のデメリットは、敷地が小さい場合には日当たりが限定的になってしまうケースがあります。東側か西側にメインの窓をつくることになるため、時間帯で日当たりが変わるのも特徴です。

 

・延長敷地のメリット・デメリット
延長敷地のメリットは、土地の価格が安い傾向にあることです。また、道路からも見えにくい場所に建物や庭をつくることができるため、プライバシーも確保できます。

 

延長敷地のデメリットは、駐車スペースが縦列駐車になる点です。

■土地の状態をチェック

土地情報の候補がいくつか出てきたら、実際に足を運ぶことをオススメします。その際に見ておきたいポイントをご紹介します。

 

①土地の地歴
（元々何があった場所なのか？古地図などで確認。良く分からなければ土地の地目や地名など参考にしてみるのも良いでしょう）

 

②災害
その土地の高低差や近くに川があるか、ハザードマップで確認しましょう。

 

③環境
その土地を起点に半径500mから㎞を確認。日中だけでなく夜間の人通りや街路灯も合わせて確認。

 

④騒音や交通量
休日は静かでも、平日は周囲の騒音が大きかったり、車の通行量が多かったりする場合があります。

 

⑤法規制
土地の建ぺい率や容積率、道路幅員、斜線や高さ制限、条例や協定など。

 

■土地探しのときに知っていると便利な用語

 

①建ぺい率
建築物が占める敷地面積に対する建物の面積の割合を表す指標で、「建ぺい率 = 建物の延べ面積 ÷ 敷地面積」で求められます。建ぺい率が30%の場合は、敷地面積の30%までの範囲で建物が建てられます。

 

建ぺい率が高い地域では、建物が敷地面積の大部分を占めるため、建物密集度が高くなります。一方、建ぺい率が低い地域では、建物の配置に余裕が生まれるため、緑地や広場などの公共スペースが多い傾向にあります。

 

②容積率
土地における建築物の容積（体積）の割合のことで、建築物の総床面積を基準とした建築物の体積の割合であり、一般的にはパーセントで表されます。具体的には「容積率（％）＝延べ床面積／敷地面積×100」で求められます。

 

例えば、ある地域の容積率が300%であれば、その地域の土地の面積の3倍の体積の建築物が建設できることになります。

 

③用途地域
計画的な市街地を形成するために、用途に応じて「13地域に分けられたエリア」のことです。住居系、商業系、工業系のように異なる用途に応じて分類されているため、土地探しのときには必ず確認しておくことが重要です。

 

土地探しのことも、実績豊富な太陽ハウジングにご相談ください！

 

次回のブログもお楽しみに！