【住まいを手放さずお金を得る？】リースバックのしくみと注意点、リバースモーゲージとの違いを徹底解説

こんにちは、太陽ハウジングです。

最近、テレビCMやネット広告などで「リースバック」という言葉を目にする機会が増えてきました。

「家を売っても、住み続けられる」——そんな都合のいい話、本当にあるのでしょうか？

リースバックの広告はメリットを強調することが多く、「これって自分にも当てはまるかも」と思う反面、「本当に大丈夫なの？」「なんだか話がうますぎる気がする…」と、不安になる方も少なくありません。

特に、「家を売ったのに住み続けるって、どういうこと？」「この家はもう自分のものじゃないの？」と、混乱してしまう方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、住宅会社の視点から「リースバック」の基本的な仕組みをわかりやすく解説します。

注意点や実際のトラブル事例、リバースモーゲージとの違いも取り上げながら、「後悔しない選択」のための判断材料をお届けします。

この記事では、以下の内容をわかりやすく解説しています。

・リースバックの基本的な仕組みと特徴 
・契約前に知っておきたい注意点 
・実際にあったトラブル事例とその教訓 
・リバースモーゲージとの違いと比較 
・後悔しないための選び方のヒント

■家を売っても住めるって本当？リースバックとは？

リースバックとは、現在住んでいる持ち家（自宅）を不動産会社や投資会社に売却し、その後は賃貸契約を結んで、引っ越しをせずに同じ家に「借りて住み続ける」という仕組みです。

たとえば、老後資金の確保、住宅ローンの返済、離婚後の生活の立て直し、事業資金の確保、相続対策など、さまざまな理由でまとまった資金が必要になる場面があります。そのようなとき、住み慣れた家を手放さずに資金調達ができる方法として注目されているのがリースバックです。

■リースバックの主な特徴

・売却後も引っ越しせずに住み続けられる

通常、家を売却すると新たな住まいへの引っ越しが必要になりますが、リースバックでは売却後も現在の住まいにそのまま住み続けることができます。子どもの転校や近隣との関係を崩したくない方にとって、大きな安心材料になります。

・まとまった資金が得られる

家を売却することで、現金化された資金を一括で手に入れることができます。老後資金、借金返済、事業資金、離婚時の資産分与など、まとまったお金が必要な場面で活用されるケースが多いです。

また、家の所有者ではなくなるため、固定資産税等の税金やマンションであれば管理費等の維持費を支払う必要がなくなります。

・売却に関わる手間が少なく手続きができる

不動産の通常売却では、内覧対応や価格交渉、買い手探しなどの活動が必要ですが、リースバックは不動産会社が直接買い取る「買取方式」のため、スピーディーかつ手間が少なく、周囲に知られずに売却が可能なこともメリットの一つです。

・将来的に買い戻し可能な契約もある

リースバックには、将来的に再びその家を買い戻せる「買戻し特約付き」の契約も存在します。ただし、価格や期間などの条件は契約ごとに異なり、曖昧な説明で後悔するケースもあるため、慎重な確認が必要です。

■リースバックを検討する前に、必ず知っておきたい5つの注意点

・売却価格が相場より安くなる傾向

リースバックは「すぐに資金が必要」「住み続けたい」という売主側の事情があるため、一般的な売却と比較して価格が低くなる傾向があります。
買主である不動産会社や投資会社は、将来の収益見込みや物件の資産価値の変動リスクを見越して価格を設定するため、相場の2〜3割ほど安くなることもめずらしくありません。

また、リースバックでの売却金額は、一般的に成約相場の70％前後になると言われています。これは、リースバック業者が家賃収入だけでなく、将来的に退去後に物件を転売して得る“売却益”も見込んで事業を行っているためです。利益を確保するためには、どうしても相場より低い価格での買い取りが必要となるのです。

急いで契約を進めると、相場の把握を十分にしないまま「とにかく現金が欲しい」一心で、不利な条件を受け入れてしまうケースもあります。

【アドバイス】
リースバックは「今の自宅に住み続けられる代わりに、売却金額が相場よりも低くなる」のが基本的な仕組みです。

業者のリースバック事業に対する考え方によって、価格や家賃・手数料等が異なるケースがあります。中にはリースバックの査定を依頼した結果、査定が業者によって想像以上に価格差があり驚く方もいると思います。他を探せばもっと条件が良いところがあるのでは？と考えるようになるかもしれません。

たとえば、ガソリンスタンドで車の給油をしてしばらく走ったら、もっと安いスタンドを発見してしまうと悔しい気持ちになるのと同じですね。不動産という大きな額を扱うのであれば、慎重になるのも無理ありません。リースバックでは高く売りたいですし、家賃を低くしたいと考えるのが普通です。誰だって損はしたくないものです。

不動産に関する知識不足に付け込まれてしまい、結果的に本来売れるはずの価格よりも不当に安く買われてしまうこともゼロではありません。

そのため、まずは複数の業者に査定を依頼して売却相場を把握することが大切です。きちんと情報収集を行い、事業者を1社だけと決め打ちせずに複数社を比較検討したうえで正しい事業者を選定するということです。

そして、もし「相場より安く売却するのは避けたい」「資産価値をできるだけ維持したい」と考えるのであれば、リースバック以外の方法（通常売却やリバースモーゲージなど）も含めて検討することをおすすめします。

・家賃が高めに設定されることが多い

家を売却した後は、その家を借りて「賃貸」として住み続けることになるため、毎月の家賃支払いが発生します。リースバックの家賃は、一般的な賃貸相場より高くなることが多いのですが、これは買主側がリスクヘッジとして賃料に上乗せするためです。

「住宅ローンがなくなるから楽になる」と思っていたら、実際には家賃の方が高くなり、生活が苦しくなるという逆転現象が起こることもあります。

【アドバイス】
売買価格と家賃は「利回り」という考え方で連動しているため、売買価格が高くなると、それに伴って家賃も割高になるケースがあります。

リースバックの査定方針には大きく2種類あり、①利回りを重視して家賃収入で利益を確保しようとする会社と、②将来的な転売による売却益を重視する会社に分かれます。 

利回り重視の会社では、売買金額を高く見せる代わりに、その分家賃が相場より高額になる傾向があります。

短期的なリースバックであれば負担が抑えられるケースもありますが、長期にわたって住み続けたい場合には、売却金額と家賃のバランスをトータルで考えることが重要です。

提示された家賃が長期的に無理なく支払える金額かどうか、将来の収入や生活設計もふまえて慎重に判断しましょう。

・永続的に住める保証はない

リースバックで多く採用されるのは「定期借家契約」です。これは、契約期間（例：2年、5年など）が終了すると原則として自動更新されない契約形態です。つまり、契約終了時に買主の都合で「退去してほしい」と言われれば、従う必要があります。

特に高齢者世帯にとっては、「住み慣れた家を手放すことは避けたい」という思いが強く、契約満了による退去は精神的な負担も大きくなります。

【アドバイス】
契約内容によっては賃貸期間があらかじめ決められており、更新ができない「定期借家契約」の場合もあります。これに対して、更新が前提の「普通借家契約」は長期的に住み続けやすい契約形態ですが、リースバックでは定期借家契約が主に使われる傾向があります。

後から契約形態を変更するのは難しいため、契約時に契約期間や更新の有無などをよく理解したうえで判断することが重要です。

契約書に明記された契約期間や更新の条件を必ず確認し、将来的に住み替えが必要になる可能性についても覚悟しておきましょう。

・買い戻しの条件に要注意

「いずれ買い戻せる」と営業トークで聞いていたにも関わらず、いざ買い戻そうとしたら「契約にその項目が入っていない」と拒否されるトラブルが後を絶ちません。特に、買い戻し価格や期限、条件などが曖昧なままだと、実質的に買い戻しが不可能なケースもあります。

また、買い戻す際にはローンを組む必要があることが多く、年齢や収入によっては審査に通らず断念せざるを得ない場合もあります。

【アドバイス】
「買い戻し可」とされている場合でも、その条件が契約書に明文化されているかを必ず確認しましょう。

・相続や将来設計に影響する

リースバックを行うと、自宅という不動産資産が手元からなくなります。これは将来的に子どもに家を残したいと考えている場合や、相続対策をしている家庭にとって大きな影響となります。

売却によって得た資金を使い切ってしまえば、晩年に資産も住まいも残っていないという状況になりかねません。特に、家族と同居している場合や二世帯住宅として使用している場合は、家族全体の将来に影響します。

【アドバイス】
リースバックを行う前に、家族と将来の住まいの在り方や資産の管理方法について十分に話し合いましょう。

■リースバックのトラブル事例

事例①　「思っていたより安く買い取られた」

【背景】
70代の女性が老後資金のためにリースバックを選択。住宅ローンの返済は終わっていたが、年金だけでは生活が苦しくなり、テレビCMを見て相談。急ぎの事情もあり、最初に相談した業者の査定価格で契約してしまった。

【結果】
契約後に親族へ報告したところ、近隣の取引事例と比較して2割以上安く売却していたことが判明。買い戻しもできない契約で、老後の安心を得るどころか「損をした気持ちだけが残った」とのこと。

【ポイント】
リースバックは「今の自宅に住み続けられる代わりに、売却金額が相場よりも低くなる」ということを理解したほうが良いです。

周辺の相場を確認し、複数業者の査定を比較すること。焦って契約を進めず、一度持ち帰って家族と相談することも大切です。

事例②　「契約終了で退去を求められた」

【背景】
60代夫婦がリースバックを利用し、2年契約の定期借家契約で居住継続。契約時には「更新もできますよ」と言われて安心していた。

【結果】
2年後、買主が物件を売却したいとの理由で契約更新不可に。突然の退去通知により、転居先探しや引っ越し費用の手配で大きな負担に。精神的にも大きなダメージを受けた。

【ポイント】
口頭の説明ではなく、契約書に記載された「更新の有無」や「退去条件」の確認を必ず行いましょう。

事例③　「家賃が高くて払えなくなった」

【背景】
リタイア後に住宅ローンの返済が苦しくなり、家を売って住み続けられるリースバックを利用。売却で得た資金の一部を生活費に充てながら、新たなスタートを切るつもりだった。

【結果】
ところが、設定された家賃が月額13万円と想定より高く、年金収入では数か月後に生活が破綻。貯金も底をつき、最終的に家賃を滞納し、法的手続きの末に退去となった。

【ポイント】
リースバック後の家賃は相場より高めに設定されるケースが多く、長期的な収支シミュレーションが必要です。将来的に支払いが続けられるかを冷静に判断しましょう。

事例④　「買い戻しできると思っていたのにできなかった」

【背景】
「子どもが独立するまでの数年だけ」と考え、リースバックを一時的な手段として利用。営業担当から「買い戻しもできますよ」と案内され、契約を進めた。

【結果】
3年後に買い戻しの意思を示したところ、「契約書に買い戻し条項がないので対応できません」と拒否される。説明を受けた担当者はすでに退職済みで、確認も取れず、泣き寝入りに。

【ポイント】
口約束だけで書面に明記されていない内容は効力を持ちません。細かい字だからといって読まずに契約してしまうとトラブルの元になってしまいます。特に買い戻しの有無・条件は必ず契約書で確認しましょう。

■リースバックは「最終手段」？それとも「選択肢の一つ」？

リースバックという言葉に、どこか“最後の手段”というような印象を持っている方もいるかもしれません。確かに、家を手放さなければならないという点においては、人生の中でも大きな決断のひとつになります。

ただ、リースバックは単なる“苦肉の策”というわけではありません。

状況によっては、「前向きな資金活用の手段」や「ライフプランを整える選択肢のひとつ」として有効なケースもあります。

〇リースバックが“最終手段”とされる場面

・住宅ローン返済が滞っている
・債務整理や差し押さえを避けたい
・相続トラブルを避けるため早期に現金化したい

こうしたケースでは、「住まいを維持しながら資金を確保できる」というリースバックの仕組みは確かに有効です。しかし、選択肢が少ない中で契約を急いでしまうと、不利な条件での契約や後悔を招くリスクも高まります。

〇リースバックが“選択肢のひとつ”となる場面

・老後資金を確保しながら住み慣れた家に住み続けたい
・子どもが独立したあと、夫婦2人の生活に合わせて柔軟に資産を活用したい
・自宅を相続する予定がない、または家族との話し合いで売却に同意している

このように、余裕を持って判断できる状況でリースバックを検討すれば、感情的な喪失感よりも「住まいに安心しながら、生活資金も得られる」という合理的なメリットが際立ちます。

〇ポイントは「タイミング」と「目的」

リースバックは、他の選択肢（リバースモーゲージや通常の売却、賃貸への住み替えなど）と比較しながら、「自分の目的」に合った制度を選ぶことが重要です。

「今すぐお金が必要なのか？」「この家にあと何年住みたいのか？」「家を家族に残したいのか？」といったことを一度整理することで、自分にとってベストな選択が見えてきます。

実際、老後資金を確保したいというニーズであれば、リースバック以外にも「自宅を担保にしてお金を借りる」という選択肢もあります。その代表的な制度が「リバースモーゲージ」です。

少しリースバックの説明から離れますが、リースバックと並んで検討されることの多いリバースモーゲージ。名前や仕組みが似ているため混同されやすい制度ですが、実際には大きな違いがあります。

ここでは、リバースモーゲージの基本的な仕組みやリースバックとの違い、注意点、そして実際に起こったトラブル事例を交えて詳しくご紹介します。

■リバースモーゲージって何？

自宅を売らずに住み続けながら資金調達できるという点で、リースバックと似ているように見えるリバースモーゲージ。

リバースモーゲージは、自宅を担保にしながら住み続けられるという利便性から、老後資金確保の選択肢として注目されています。

しかし、契約内容や仕組みを十分に理解せずに利用すると、予想外のトラブルに発展することもあります。ここでは、リースバックとリバースモーゲージの違い、具体的な注意点と実際に起きた事例を交えて詳しくご紹介します。

■リースバックとリバースモーゲージの違い

比較項目	リースバック	リバースモーゲージ
所有権	売却し、手放す	自宅を担保にして、所有権は保持
住み続けられる期間	契約期間（例：2〜5年）次第	原則として亡くなるまで住める
資金の得方	売却により一括で資金を得る	担保にして金融機関から融資（毎月・一括など）
月々の支払	家賃（市場より高い場合も）	利息のみ支払／支払い不要の場合もあり
買い戻し	条件付きで可能なケースも	所有権を保持しているので不要
相続への影響	売却するため資産が減り、相続対象から除外	担保付き不動産として相続可能
対象年齢	制限なし（買主の審査基準次第）	通常は60歳以上など年齢制限あり
主な利用目的	借金整理・老後資金・事業資金など	老後資金・生活費の補填

■リバースモーゲージの注意点とトラブル事例

リバースモーゲージは、自宅に住みながらその資産価値を活用し、老後資金などを得られる仕組みとして注目されています。ただし、すべての人に適しているわけではなく、慎重に制度の仕組みや契約内容を理解したうえで利用しなければ、思わぬリスクに直面することもあります。

■主な注意点

１　担保評価額に制限がある

リバースモーゲージでは、担保となる自宅の評価額に応じて融資額が決まります。都市部や評価の高い住宅であれば借入可能額も大きくなりますが、地方や過疎地域、築年数の古い建物の場合、評価額が伸びず、希望額に届かないことも珍しくありません。また、土地の形状や接道条件なども影響します。

２　金利上昇の影響を受けやすい

多くのリバースモーゲージ商品は変動金利で提供されており、将来的に金利が上昇すると、利息の支払いが増えるほか、借入残高が予想以上に膨らんでしまうこともあります。結果として、相続時に不動産の価値よりも債務が上回ってしまう“逆ざや”が発生することもあります。

３　配偶者が住めなくなるケースも

契約者が単独名義で契約していた場合、その人が亡くなった時点で契約終了となり、配偶者や同居家族が退去を求められる可能性があります。現在は夫婦で契約できる商品も増えていますが、契約条件をよく確認することが大切です。

４　自由にリフォームや売却ができない

住宅を担保にしているため、大規模なリフォームや第三者への売却を希望しても、金融機関の許可が必要になることがあります。自宅を「自由に扱えなくなる」という心理的ストレスを感じるも…。

■トラブル事例

事例①　評価が低く、想定より借入できなかった

70代の男性が、老後資金の確保のためにリバースモーゲージを検討。都内近郊の戸建てに住んでいたが、築40年超の建物という理由で担保評価が大幅に下がり、希望していた借入額の半分程度しか融資が受けられなかった。

【ポイント】
担保評価の基準は地域や築年数、立地条件に大きく左右されます。契約前に複数の金融機関でシミュレーションを取り、現実的な融資額を確認することが大切です。

事例②　金利上昇で相続時に大きな債務が残った

契約時点では低金利で安心していたものの、15年後には金利が上昇。結果として借入残高が想定以上に膨らみ、子どもが相続した際、売却しても返済に足りず、自己負担が発生することに。相続放棄も検討する状況に追い込まれた。

【ポイント】
長期的な金利変動リスクを見越した上で、固定金利型や上限付き変動金利などの選択肢を検討しましょう。

事例③　契約が単独名義だったため、配偶者は退去を求められた

契約者である夫の死亡後、妻が住み続けたいと希望したが、契約が単独名義だったため退去を求められた。

金融機関から退去要請が届き、急いで賃貸住宅を探すことに。高齢での転居は精神的にも身体的にも大きな負担となった。

【ポイント】
夫婦で住み続ける前提なら、最初から「夫婦契約」が可能な商品を選ぶことが大切です。契約内容を細かく確認し、配偶者が住めるかどうかを事前に把握しましょう。

■どちらが正解か？ではなく、「納得できる選択」を

リースバックにもリバースモーゲージにも、それぞれにメリットとリスクがあります。
正解はひとつではありません。 

自分と家族にとって「納得できる選択」をすることが、後悔のない一歩につながります。

・現金が必要な理由は？
・どれくらい今の家に住み続けたい？
・相続や家族の将来の暮らしをどう考える？

リースバックはここ数年で急激に取引件数が増加しており、それに伴ってさまざまな業者が事業参入しています。中には強引な営業や、悪質な条件を提示する業者がいる可能性もあるため、契約には注意が必要です。

――そんなときこそ、専門家や信頼できる住宅会社に相談することが、後悔のない判断につながります。

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