【コラム】二世帯住宅の家づくりのポイントは？

こんにちは、太陽ハウジングです。

 

二世帯住宅の家づくりには失敗例も多いことをご存じですか？
お互いが安心して暮らせる住まいを実現するためには、考えられるトラブルについて事前に話し合い、対策を施していくことが大切です。

 

今回は、二世帯住宅の家づくりを成功させるためのポイントをご紹介します。

 

 

●二世帯住宅の種類

二世帯住宅には、大きく分けて3つのスタイルがあります。

 

・完全分離型
同じ建物内で親世帯と子世帯の生活空間を完全に分けて暮らせるようにした間取りで、玄関やLDK、水廻りなどの設備も世帯ごとに設けた完全に生活空間を分離するスタイルです。
コミュニケーションが取れつつ、生活空間が世帯で分離されているのでお互いのプライバシーが確保できます。
今まで一緒に暮らしていない世帯が、いきなり同居は難しいので完全分離型は取り入れやすいかもしれません。

 

・完全同居型
生活に必要な設備を共用する間取りです。寝室以外は共用となるため、親世帯・子世帯の生活空間が一緒になります。分かりやすく例えると、大家族で一つの家に住むという感じです。
一人親になってしまった場合に、子世帯家族と同居するといったケースが多いと思います。

 

・部分共用型
親世帯と子世帯の寝室やLDKをそれぞれに持つことでプライバシーを確保しながら、玄関や水廻りなど一部を共用するスタイルです。
一人親で同居するが、ある程度プライバシーを確保したい方、介護が必要な親世帯と同居する場合に取り入れるケースが多いです。

 

それぞれメリットとデメリットが挙げられるので、生活スタイルや親世帯との関わり方、建築時の費用面などを考慮しつつ、お好みの間取りを選択してみてください。

 

●完全分離型のメリットとデメリット

 

【メリット】
・プライバシーの確保
世帯の生活空間を分けているため、お互いのプライバシーを確保しつつ、同じ屋根の下で暮らしているので、必要な時に顔を合わせられる安心感があります。

 

・光熱費を各世帯で管理できる
キッチンなどの生活設備も分けているため、光熱費など各世帯それぞれで管理・把握できます。

 

・売却しやすい
二世帯住宅、特に完全分離型は人気があるため、買い手が多く売却しやすいメリットがあります。また、世帯を分けているため片方の世帯を賃貸にして収入を得ることも可能です。

 

【デメリット】
・建築費用が高くなる
完全分離型住宅は、玄関や水廻りなどの設備を２つずつ設置する必要があり、建物自体も大きくなります。また、電気メーター上下水道、給湯器等も分けるため建築にかかる費用が高くなります。

 

・コミュニケーションが減る
親世帯と子世帯を完全に分けているため、積極的にコミュニケーションを取らないと、交流する機会が少なくなり、お隣さん（隣の他人）になってしまう可能性があります。

 

・相続問題にも注意
兄弟姉妹で相続人がいる場合、二世帯住宅を建築した土地のみが相続財産であれば、誰がどのように相続するか、建てる前に決めておかないと相続トラブルに発展するケースがあります。

■さまざまな優遇措置

完全分離型の二世帯住宅には、税金の負担減などさまざまな優遇措置があるのでご紹介します。

 

不動産取得税の軽減措置
50㎡以上240㎡以下の床面積で居宅要件を満たす新築住宅であれば1世帯1200万の控除があります。要するに、二世帯分になりますので、1200万×2世帯で2400万円の控除になります。
（ちなみに、不動産取得税は、固定資産税評価額×3％になります。）

 

例えば、固定資産税標準額が3500万だった場合、一世帯住宅と二世帯住宅で比較します。
一世帯住宅　（3500万－1200万）×3％＝約76万円
二世帯住宅　（3500万－2400万）×3％＝　33万円
二世帯住宅の不動産取得税が43万円少ないことが分かります。

 

固定資産税の軽減措置
不動産取得税の軽減措置と同様で1世帯ではなく2世帯分で計算します。

 

・土地について
建物が建つ土地のうち200㎡までの部分を小規模住宅用地として計算します。
（200㎡を超える土地面積は軽減措置なし）
小規模住宅用地の場合は、土地にかかる固定資産税の課税標準額が6分の1（6万円⇒1万円）、都市計画税の課税標準額が3分の1（3万円⇒1万円）に軽減されます。
二世帯住宅の場合は2戸分とみなされるので、400㎡まで小規模住宅用地として計算します。

 

・建物について
新築の場合は建物部分について固定資産税の軽減措置があります。
床面積で120㎡相当分の固定資産税が新築後3年間は2分の1に減額されます。
二世帯であれば240㎡相当分まで減税になります。
※長期優良住宅の場合は、2年間延長され新築後5年間は2分の1に減額されます。

 

相続時の減税措置
完全分離型の二世帯住宅では、「小規模住宅用地の特例」で減額措置が受けられます。
内容は、被相続人と継続して同居している場合、相続する自宅の土地面積330㎡までの評価額が80％減額されます。
※二世帯住宅に住んでいる親世帯と子世帯が、別世帯として登記する区分登記をしている場合は、上記の特例が適用されません。

 

上記3つの軽減措置が受けられる要件として、構造上・利用上の独立性があります。

 

各世帯がアパートと同じように区画されていて、それぞれが独立して生活できる状態であり、
各世帯が専用の「玄関」「キッチン」「トイレ」があり、「浴室」の有無は問いません。
また、世帯間をつなぐ廊下がある場合は、扉等で仕切られていることがあります。

 

要件は、各地方自治体によって多少異なる場合もあります。
また、相続時の減額措置でありました、「小規模住宅用地の特例」は内部で繋がっていない二世帯住宅でも2014年に要件が緩和され、区分登記がされてなければ適用となります。

●完全同居型のメリットとデメリット

【メリット】
・建築費用が抑えられる
完全同居型は分離型とは異なり、玄関や水廻りなど生活に必要な設備をすべて共有するため設備にかける建築費用が抑えられます。

 

・助け合いながら生活できる
親世帯と子世帯の距離が近いため、家事や育児など、お互いに助け合いながら生活できます。

 

・一世帯になっても住みやすい
間取りが一般的な間取りと変わらないため、将来的に1世帯になったときも不自由なく住むことができます。

 

【デメリット】
・生活リズムの違いを感じやすい
親世帯と子世帯の距離が近いというのはメリットでもありますが、人によっては大きなデメリットでもあります。
起床時間や就寝時間、食事のタイミングや料理の味付け、掃除の仕方など家族とはいえ、生活リズムや考え方といった価値観が異なるのは当たり前ですが、細かい部分の積み重ねでストレスを感じてしまいます。

 

・共用部分を使いにくいことも
生活に必要な設備をすべて共用するため、自分の使いたいタイミングで使えないことがあります。親世帯であれば朝早くからお風呂に入ったり、リビングでテレビを見たり、子世帯であれば深夜までリビングでくつろぐなど気がひけることもあるかもしれません。

 

・光熱費が世帯ごとに把握できない
世帯ごとの光熱費の管理や把握は困難です。費用負担など事前に決めておく必要がありますが、お金のことは親族間でも言い出しづらく、わだかまりができることもあります。

 

・相続トラブルにも注意
二世帯住宅が親と子の共有名義だった場合、親が他界すると親の共有持分は相続の対象になり、兄弟姉妹などがいる場合は遺産分割の方法を巡ってトラブルになる可能性もあります。

 

例えば、親の遺産が二世帯住宅の共有持分しかないような場合は、兄弟姉妹の相続する遺産が他にないため、家を売却して遺産を分配することを迫られることがあるかもしれません。その場合、分配する資金を用意できなければ、親世帯が亡くなった後も子世帯はそのままその二世帯住宅で暮らしたいと望んでいても、住み続けられなくなるかもしれません。

●部分同居型のメリットとデメリット

【メリット】
・プライバシーを確保しつつ、適度なコミュニケーションができる距離感が保てる
生活の時間帯が異なる場合でも、LDKを分けることで、それまで通りの暮らし方が可能です。
何を共有にするかによりますが、分離型と同居型の良いとこ取りをしたイメージです。

 

・建築費用が削減できる
完全分離型は、ほぼ2軒分の建築費用がかかりますが、キッチン、浴室など特に高額な水廻り設備など共有する範囲が多くなれば、建築費用も削減できます。

 

・光熱費が抑えられる
光熱費が多く発生する空間や設備を共有することで、毎月の光熱費を抑えることができます。
浴室を共有することで、水道代とガス代が節約できます。LDKを共用すれば、調理で使う水道ガス代、リビングでのエアコン、照明などの電気代が抑えられます。
また、共働き夫婦のお子さんの食事等を親世帯が担うなどサポートが受けられやすく、コミュニケーションが増えることで、親世帯の健康状態など把握できます。

 

【デメリット】
・生活スタイルの違いでストレスも
ある程度、生活空間を分けていますが、完全分離型と比べるとしっかりとプライバシーが確保できるわけではありませんので、生活スタイルの違いによるストレスを感じる方も少なくありません。同居する方の配慮が必要ですし、世帯ごとの生活音を防ぐために、建物プランの配置や導線の工夫、遮音の追加などが必要です。

 

・光熱費が把握しにくい
すべての設備を分けていないので、光熱費の把握はしにくいです。費用負担など、あらかじめ話し合っておく必要があり、都度見直しも必要になるケースもあります。

 

・売却に時間がかかることも
部分同居型の二世帯住宅は、住む世帯ごとで共有スペースを分けるなど、分離型と同居型の良いとこ取りでアレンジしている特殊な間取りが多く、売却時など売れない、売却まで時間がかかるといった場合が想定されます。

 

二世帯住宅には、「完全分離型」「完全同居型」「部分共用型」があり、それぞれ異なる特徴やメリットデメリットをご理解いただけたでしょうか。
では、ここからは二世帯住宅を検討する上でのヒントをご紹介します。

●自分にあった二世帯住宅を選択する

①すべての空間を別々「完全分離型」　②部分的に共有する「部分共有型」　③すべて共有する「完全同居型」の３タイプありますが、生活時間帯のズレや共用スペースの使い方が気になってしまうのではないかという部分に不安を感じている場合は、完全分離型の二世帯住宅がおすすめです。

 

現実的にコストを考えると、一番メリットがあるのは完全同居型の二世帯住宅になると思います。完全分離型の場合、キッチンや浴室が増えるので建築コストはその分上がり、広い敷地が必要になります。ご予算や土地面積の都合で、完全分離型を希望していても一部共用型や完全同居型を選択するケースもあると思います。

 

しかし、そのような場合でも「仕方なく部分共有型や完全同居型を選択した」という考え方ではなく、「〇〇が一緒にできて楽しい」などのメリットを考えながら共用部分をつくることで、住んでからのトラブルやストレスは少なくなると思います。

 

●間取りの工夫について
二世帯で暮らすことによって、小さな物音でもストレスになることもあります。小さなお子さまがいる場合は、子ども部屋（お子さまが過ごす部屋）の真下を親世帯のリビングや寝室にしないほうが良いでしょう。また、水廻りは上下階で同じ位置にすると、生活音が気になりにくくなります。

 

他にも、1階を親世帯、2階を子世帯とすると、足音や生活排水音など音のストレスを感じてしまうケースもあるため、長屋のような縦割りもおすすめです。親世帯子世帯ともに庭を持つことができ、お庭であれば自由に行き来しやすく、相互見守りも容易です。

 

●バリアフリーについて
現時点は親世帯が元気でも将来介護が必要になるかもしれません。二世帯住宅を建てるときは将来を視野に入れて間取りや設備を検討する必要があります。
親世帯が使用する生活空間や共用スペースはバリアフリーに。また出入口のドアは開き戸ではなく大きめの引き戸や三連引き戸を検討し、親世帯の老後の生活に備えておくと安心です。

 

●家事分担について
二世帯が協力して家事ができるレイアウトを考えておきましょう。毎日行う家事なので、あらかじめ役割分担を決めておくと、暮らしやすさにつながります。

 

●光熱費など経済的分担について
二世帯住宅では、光熱費の分担も考えておく必要があります。あとから分けることは難しいので、水道、電気、ガスなどの光熱費は、配管やメーターを分けておくことも考えておくと良いでしょう。

 

●相続について
二世帯住宅を建てる前に相続についても考える必要があります。相続時の話を事前にするのは難しいかもしれませんが、もし兄弟姉妹がいる場合は将来の話を事前に触れておくと良いでしょう。

 

●生活空間を分けたいなら敷地内に2棟建てるアイデアも
十分な広さがある土地を用意できる場合は、同じ土地に2棟建てる「別棟二世帯住宅」もおすすめです。何かあったときはすぐに駆け付けられる距離でありながら、家自体を分けるため、お互いのプライバシーを守りやすいといったメリットもあります。

 

「どうしても生活リズムが合わなくてお互いストレスになりそう」
「程よい距離感を保ちたい」など、さまざまな理由で別棟二世帯住宅を選択されるお客さまもいらっしゃいます。

 

二世帯住宅は、それまで一緒に暮らしていなかった親世帯と子世帯が同じ屋根の下、共同で暮らします。親子間の繋がりはあっても生活時間や暮らし方は違うため、デメリットばかりを感じてしまう人も多いかもしれません。

 

しかし、経済的な負担を減らし、家事育児、介護などお互いに助け合うことで、より快適な暮らしを手に入れられるという大きなメリットもあります。

 

太陽ハウジングでは、お客さまのご希望やこれまでの環境などをヒアリングしたうえで、最適な家づくりの提案をしています。

 

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