【土地購入の落とし穴】知っておきたい！おすすめしない土地の特徴とは？

こんにちは、太陽ハウジングです。

家づくりを始める多くの方が最初に悩むのは、「土地選び」ではないでしょうか。

土地購入には思わぬ落とし穴が潜んでいることがあります。

希望する価格や広さの土地が見つかっても、「予算を大幅に超える追加費用が発生した」「希望の家が建てられなかった」「実際に住んでみて後悔した」なんてことも…。

土地情報はSUUMOやアットホームなどのポータルサイトをはじめ、住宅会社や不動産会社の担当者を通じて様々な土地情報が手に入りますが、実際に現地を見て「この土地、本当に買って大丈夫かな？」と不安を感じたり、土地選びの基準が分からずに購入に踏み切れないという方は多いのではないでしょうか？

土地選びは、家づくりにおいて非常に重要です。

そこで今回のコラムでは、土地探しに慣れていない方でも「買ってはいけない土地」を見極められるように、知っておきたい「おすすめしない土地の特徴」をご紹介します。

土地選びで失敗したくない方は、ぜひ最後までご覧ください。

■地盤が弱い土地

土地選びにおいて、地盤の強さは非常に重要です。地盤の強さは場所によって異なり、それによって地震が起きたときの建物の安全性が大きく変わります。どんなに頑丈な建物を建てても、地盤が弱いと建物が安定せず、地震の際に被害が大きくなってしまう可能性があります。

地盤が弱いと建物が揺れやすく、地震時の被害が大きくなるリスクが高まります。

一方、地盤が強い場所では建物が揺れにくく、被害が少なくなるというメリットがあります。

もちろん、建物自体の耐震性も重要ですが、それ以上にまずは地盤がしっかりしているかどうかが大切です。

例えば、能登半島地震では、耐震等級3の建物に制振装置が設置され、地盤改良も行われていたにもかかわらず、庭や前面道路が大きな被害を受け、生活が困難になるケースがありました。このような場合、土地の資産価値も低下してしまうことがあります。

そのため、土地を選ぶ際は、地盤の強さや土地の歴史（以前にどのような土地だったか）をしっかり確認することをおすすめします。

元々何があった場所なのか？古地図などで確認して、良く分からなければ、土地の地目や地名などを参考にしてみるのも良いと思います。

地盤の強い土地を見つけるためのポイントを以前コラムでご紹介していますので、気になる方は、【地盤改良工事・地盤保証とは？】地盤の強い土地の選び方や液状化リスク対策とは？をご参照ください。

■災害リスクが高い土地

傾斜地や崖が近くにある土地は、地震や豪雨で地盤が緩み、崩れる危険があります。特に、土砂災害警戒区域に指定されている土地は、家を建てること自体がリスクですので、基本的に避けたほうが良いと思います。

水害についても同様です。過去に水害が発生した地域、今後の水害リスクが高いと予測されている地域は注意が必要です。ハザードマップで確認し、水害リスクが高い土地はできるだけ避けるのが望ましいですが、水害リスクが全くない土地しか選べないとなると、現実的ではないかもしれません。ある程度の水害リスクを受け入れることも大切です。

具体的には、ハザードマップ上で1級河川浸水50センチから1メートルくらいまで許容して、2メートル以上の浸水エリアを避けるといった考え方です。加えて、火災保険の水災特約に加入するなどの対策も有効です。

また、来年予定されている法改正により、長期優良住宅の認定基準が変更されます。この法改正により、災害リスクに応じて「長期優良住宅の認定が行われない」または「認定を受けるために追加の対策が求められる」ケースが増えます。

以下は、国土交通省の災害配慮基準の創設の抜粋になります。

国土交通省が新たに設ける災害配慮基準に基づき、土砂災害警戒区域や浸水リスクがあるエリアでは、長期優良住宅の認定を受けることが難しくなる可能性があります。認定を受けられないと、補助金やローン控除などの優遇措置を受けられなくなるというデメリットがあります。また、認定を得るために対策費用が追加で発生する可能性もありますので、注意していただければと思います。

■建築制限が厳しい土地

土地には、地域によって様々な建築制限が設けられています。

例えば、第一種低層住居専用地域では、建ぺい率や容積率が厳しく制限されているため、希望する大きさの建物が建てられないことがあります。また、壁面後退の規制がある場合もあり、敷地いっぱいに建物を建てることが難しいこともあります。さらに、そもそも建物を建てられない建築制限がある土地も存在します。

そのため、土地を購入する前に、あらかじめ建てる住宅会社を決めておくことが重要です。住宅会社に相談し、その土地に希望する建物が建てられるかどうかを確認してもらうことで、建築制限によって希望の家が建てられないという事態を避けられるんじゃないかなと思います。

■建築前に多額の費用がかかる土地

土地を購入する際、建物を建てる前に予想外の追加費用が発生することがあります。特に、以下の2点は注意が必要です。

・ライフライン（電気、水道、排水、ガス）が未整備の土地

電気、水道、排水、ガスといったライフラインが整っていない土地では、家を建てる前にこれらの整備する必要があります。周囲に何もないような土地や開発が進んでいないエリアでは、ライフラインが整備されていない場合があります。

これらのライフラインは生活に欠かせないものであり、その整備には多額の工事費用がかかることがあります。また、整備に時間がかかるため、建築計画が遅れてしまう可能性もあります。そのため、土地を購入する前に、ライフラインの状況を確認し、工事費用やスケジュールを事前に把握しておくことが重要です。

・土地と道路に高低差がある場合

土地と道路に高低差がある場合も、追加の工事が必要になることがあります。たとえば、土地が周囲より低い場合は水が溜まりやすく、盛土工事が必要です。また、道路より高い場合は、土地を削る造成工事が発生します。

さらに、高低差が大きい土地では擁壁の設置が必要になることがあり、これが思わぬコスト増につながる可能性があります。

他にも、高低差によって日常生活も不便になる場合もありますので、購入前に高低差の程度や必要な工事内容を確認し、費用を見積もることが大切です。

■環境が悪い土地

土地の環境はとても重要です。たとえば、工場からの悪臭や、養鶏場などの家畜施設からのにおい、鉄道や高速道路の騒音や振動、不特定多数の人が通りやすい場所、ゴミ捨て場が荒れているなど、近隣住民のマナーが悪い土地はできるだけ避けるべきです。

特に、小さなお子さんがいる子育て世帯にとっては、健康面や防犯面での不安が大きくなる可能性があります。土地の購入前には気にならなくても、実際に住み始めてから環境の悪さが大きなストレスになることがあります。予算の都合で多少の妥協が必要な場合もありますが、土地は後から交換できません。慎重に選ぶことが重要です。

土地選びを不動産屋や住宅会社の担当者任せにするのではなく、近隣住民と挨拶を交わしたり、コミュニケーションを取ることで、どのような方が住んでいるかを自分の目で確認することをおすすめします。笑顔で礼儀正しく挨拶してくれる方が多い地域は、治安も良かったり、安心して住める地域だということが分かったりします。

■活断層マップにかかる土地

活断層とは、過去の地震によって断層がずれた場所であり、将来も地震が発生する可能性が高いとされる断層のことです。特に内陸型地震の発生源となることが多く、地震が起こった際に大きな揺れを引き起こします。

地震の被害は震源地だけでなく広範囲にわたりますが、過去の地震を振り返ると、地震を引き起こした断層の直上では特に被害が大きい傾向があります。もしこれから土地を購入しようとしている方で、地震のリスクを気にされる場合は、活断層の近くは避けた方が良いでしょう。

活断層の位置は、以下のサイトで確認することができます。お住まいのエリアにどのような活断層があるか、一度調べてみてはいかがでしょうか。

活断層データベース

https://gbank.gsj.jp/activefault/search

この活断層ハザードマップは、国内にある断層の位置を示しています。現在、国内で確認されている断層は約2,000か所ですが、実際にはその3倍の6,000か所以上の断層が存在すると言われています。そのため、マップに活断層が表示されていないからといって、完全に安心できるわけではありません。地震リスクを考慮し、慎重に検討することが大切です。

■高圧電線の近くの土地

高圧電線の近くに位置する土地には、健康への影響や景観の問題が指摘されることが多い傾向にあります。特に、長期間にわたって高圧電線の近くで過ごすことによる「健康リスク」を懸念する方も少なくありません。

日本では高圧電線に対する規制が緩いため、問題とされないことがほとんどですが、海外では高圧電線から一定の距離を保つことが義務付けられている国もあります。これは、予防原則という考え方に基づいており、リスクが完全に否定されない限り、慎重に対応するという姿勢です。一方で、日本では「危険性が証明されていないから大丈夫」という立場が一般的です。

例えるなら「安全性が証明されていない食品を食べますか？」というようなものです。日本では食品添加物や農薬の使用に関しても規制が緩く、他国に比べて許容範囲が広い部分があります。こうした違いは、高圧電線に対する安全性の考え方にも反映されているのかもしれません。

電磁波の健康への影響については、はっきりとした科学的な結論が出ていないものの、気にする人にとっては大きなストレスの要因となることもあります。また、高圧電線の下や鉄塔、変電所の近くの土地は、不動産取引において「嫌悪施設」として重要事項説明書に記載されます。さらに、高圧電線の下では建物の高さが制限されることもあるため、建築計画にも影響を与えかねません。

高圧電線の近くにある土地を検討する際は、健康リスクや建築制限といった様々な問題を考慮することが必要です。土地選びの際に「危険性が証明されていないから大丈夫」「他の土地と比べて地価が安い」「日照が確保できる」といった説明を受けることがあるかもしれませんが、こうした土地は資産価値や将来の売却価格に影響を及ぼす可能性があるため、慎重に判断することが大切です。

家づくりにおいて、土地選びは非常に重要です。

今回ご紹介した「おすすめしない土地の特徴」を参考に、予期せぬリスクや後悔を防ぎながら、安心できる土地を見つけてください。

土地にはそれぞれの特性があり、表面上では分からないリスクも潜んでいることがあります。そのため、購入前にしっかりと情報を収集し、慎重に検討することが重要です。

太陽ハウジングでは、土地選びに関するご相談も承っております。

お客様の家づくりの夢をサポートするために、最適なアドバイスを提供いたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。