【お宝土地の見つけ方！？】みんなは避けるけどプロは狙っている穴場の土地とは？

こんにちは、太陽ハウジングです。

家づくりを考える際、まず「土地探し」から始める方も多いのではないでしょうか。

実際に、太陽ハウジングにお問い合わせいただくお客さまの約7～8割が、土地探しからスタートしている印象です。

土地探しのお客さまは、SUUMOやホームズ、アットホームといった不動産情報のポータルサイトの土地情報や、不動産屋さんからもらった土地情報を見る機会が多いのではないでしょうか。

いざ土地探しをはじめてみると、あまり良い土地が見つからず、「土地の面積が小さいからやめよう」、「土地の形が旗みたいで、まわりが家で囲まれているからやめよう」と早々に諦めている方も多いと思います。

もちろん、整形地（真四角）で南向き、日当たり抜群な素敵な土地を購入できればそれに越したことはありません。しかし予算には限りがありますので、誰もが憧れる土地を見つけても購入は難しい場合がほとんどです。

そこで今回のコラムでは、一般的に敬遠されがちな土地でも、プロの目線では「お宝土地」となる土地の特徴をご紹介します。実はプロは違う目線で「こんな土地を狙っている」という部分をお伝えしますので、「土地探しが難しくて家を建てられないのでは…」と悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

では、みんな避けがちな穴場の土地をご紹介します。

■旗竿地（延長敷地）

まずは旗竿地です。旗竿地とは、通路の奥に土地があって旗のような形状になった土地のことです。延長敷地とも言いますね。

旗竿地は一般的には「止めておいたほうが良い」と言われる土地の第１位ではないでしょうか。確かに「資産価値が低い」とか「駐車しにくく中に入るのが大変」ということもあり、間違ってはいません。

間違ってはいませんが、一定の条件をクリアしていれば狙っても良いと思います。

その条件というのは、「通路部分の間口が3メートル以上」あれば問題ないと言うことです。

建築基準法では、「道路に接道する間口が2メートル以上」あれば家を建てられますが、2メートルだと車で通るのもギリギリなので、毎日生活するとなると厳しいと思います。少し広い2.5メートル間口の通路の旗竿地もありますが、結構テクニックが必要です。その点、間口が3メートルあれば、最初は抵抗があるかもしれませんが案外慣れます。

旗竿地だからダメではなく、旗竿地の通路幅をチェックしたときに「通路の間口が3メートル以上あれば可能性ある！」と考えて、検討してみてください。

さらに、旗竿地の売主さんは「売れるかな…」と不安に思っているケースも多く、一般的には「売りにくい」と考えている人が多いです。つまり、土地の値段交渉もしやすい側面もありますので、狙ってみても良いと思います。

通路幅が3メートル以上あると車も停めやすく人の通行もしやすい、有効な土地になります。

ただし、前面道路の幅員（幅）が4メートル以下の場合は、通路幅が3メートルでも駐車にテクニックを要しますので注意が必要です。

【旗竿地のQ＆A】

Ｑ．駐車が不安だけど大丈夫？

Ａ．旗竿地の場合、駐車が不安と言う方が多いですが、慣れるので大丈夫ですよ。

特に女性のお客さまから「細い道は不安」というご相談をいただきます。ただ、毎日の駐車となると、慣れてだんだんスムーズにできるようになります。人は順応する生き物なので、大丈夫です。大人になると、これまでやったことのないことに対して臆病になっていくように感じます。これまでのスキルを活かしながら、もっと自分のスキルを磨くと思うと今後の人生が楽しくなるはずです。

「できないことはできるようになれば良い」と肩の力を抜いてみて検討してみてください。すでに免許を持っている方なら、慣れたら駐車は何とかなると思います！（いつもお子さまに「勉強しなさい」「何事もチャレンジしていろんなことをやってみなさい」と声をかけていませんか？一緒にがんばりましょう。）

■北道路

北道路とは、土地に対して道路が北側に面している土地です。

一般的に「南道路より日当たりが悪い」という理由で謙遜されがちです。

「日当たり良いし、南側道路が1番良いんじゃない？」と考えている方が多く、南道路にこだわる人が多いですね。（みんな南道路が大好きで南…南…とタッチか！？というくらい南道路にこだわりすぎです。）

実は、南道路の土地は、南側に玄関を配置する可能性が高く、玄関で1番良い南側が潰れることがあります。（土地の間口（幅）が広ければ良いですが、そんな間口の広い南道路の土地はほとんど見かけないですね）あとは、価格もそれなりに高く設定されがちです。

そこで、狙い目なのは「北道路」です。

南道路の土地と比べて価格が安く設定されるということもありますが、北道路のデメリットとして考えられがちな日当たりも、設計の工夫で十分に確保できます。

日光には直射日光と間接日光（天空光）というものがあって北側でも空に乱反射した間接日光が降り注ぎます。しかも柔らかく日中でも安定した明るいリビングを作ることができますし、設計の工夫次第で日当たりを確保する方法もあります。

他にも、南面いっぱいに居住スペースを確保できたり、南北に長い形状の土地であれば南側の建物の影響を受けにくかったり、庭や窓のプライバシーを確保しやすいとオススメできる点はあります。

これまで南道路ばかり見てきた方は、これを機に北道路の土地も候補に入れてみてください。親身に話を聞いてくれる太陽ハウジングの営業スタッフに相談すれば、これまで見えなかった可能性を見出せると思います。

■古家付きの土地

家づくりを検討する際、多くの方が「更地」を前提に土地探しを進める傾向があります。そのため、古家付きの土地を候補から外してしまう方も多いのではないでしょうか。実はここが狙い目で、土地情報を探すときは土地だけで検索するのではなく、古家付きの土地つまり中古住宅を含めて探すと情報量が多く、今まで出てこなかった情報も集められます。

古家付きの土地には築50年や築70年といった古い建物がある場合も多く、掲載している写真や実際に現地に見に行っても見栄えが悪く、「ここに住みたい」という気持ちも湧きにくいのが現実かもしれません。

さらに、古家付きの土地は需要が低いため、競争相手が少なく価格交渉の余地がある場合が多いのも魅力です。古家が建っていることで「新しい家が建ったらどんな感じになるのか想像しにくい」と感じる方が多いですが、その分、他の人が手を出さない「掘り出し物の土地」に出会える可能性もあります。実際に掘り出し物の土地を見つけた事例はいくるもあります。

中古住宅を除外せずに古家付きの土地のほうが狙い目だと思って探してみてください。

■土地面積の小さい角地

土地の面積が小さい角地は狙い目です。

角地は駐車がしやすいというメリットだけでなく、家を道路のギリギリまで攻めて建てることができます。隣地（他の人の土地）は、基本的に民法で「境界から建物まで50センチ開けましょう」という規定がありますが、道路側は配管の計画がクリアできれば民法の規定の50センチは適用外なので攻めることができます。土地面積が小さい角地は案外と良い2階建てが建てられますよ。

また、すべての角地というわけではありませんが、角地緩和で建ぺい率が10％増える角地もありますので、ギリギリまで家を建てて余すことなく土地を有効的に活用していただければと思います。

では、ここからは土地探しに関するよくあるＱ＆Ａです。

【土地探しに関するよくあるＱ＆Ａ】

Ｑ．ハザードマップは気にしたほうが良い？
Ａ．リスクを許容できる範囲で絞り込むことが大切です。

ハザードマップ上のハザードエリアにある土地は、極力避けたほうが良いと思いますが、ハザードエリアだけにこだわりすぎるのもよくないかもしれません。洪水や津波だけでなく、都市部では下水道のオーバーフロー（内水氾濫）や土砂災害警戒区域など、注意すべきポイントはさまざまです。

ただし、「ハザードエリアにある土地は避けたほうが良い」と考えるあまり、希望する条件に合った土地が見つからなくなる場合もあります。

そんなときは、例えば「浸水50センチ未満のエリアを選ぶ」など、リスクを許容できる範囲で絞り込むことを意識してみてください。

また、ハザードエリア内で土地を選ぶ際は、家族で避難場所や避難経路を事前に確認・共有し、災害への備えをしっかり行うことが大切です。

さらに、ハザードマップの情報だけに頼らず、土地の価格や広さ、日当たり、地域の雰囲気といった他の要素も総合的に判断して検討することをおすすめします。

土地探しには、現実的な妥協点と十分な準備が必要です。最終的には家族にとって安全で快適な住まいを実現できる選択を目指してください。

Ｑ．大型分譲地ってどうですか？
Ａ．メリットもデメリットもあります。ご自身の価値観やご家族のライフスタイルにあった選択をしましょう。

同世代の人たちとの付き合いが得意なのか、苦手なのかを基準に判断してください。

50区画や100区画といった大型分譲地は、同世代の人たちが多く、ほとんどの住民が同時期に新しい生活を始めるため、知らない街で浮いてしまうことが少なく、街に慣れるスピードも早いという安心感があります。特に子育て世帯にとっては、近所に同じような境遇の人が多いことがメリットになることもあります。

一方で、大型分譲地ではほぼ確実にコミュニティが形成されるため、人付き合いが濃くなりがちです。こうした環境を楽しめる方や、周囲と適切な距離感を保ちながら円滑に関係を築ける方には向いています。しかし、人付き合いが苦手な方や、プライベートな時間や空間を重視する方にとっては、居心地が悪く感じられる可能性があります。

また、大型分譲地には「同世代の住人が多い」という特徴がありますが、これが長期的には課題となる場合もあります。住民が一斉に高齢化すると、コミュニティ全体が機能を失い、ゴーストタウン化するリスクも指摘されています。将来的な住環境の変化も視野に入れて検討することが重要です。

大型分譲地にはメリットもデメリットもありますので、自分や家族のライフスタイルや価値観に合った選択をしてくださいね。

■まとめ

土地探しで理想の条件を追い求めるあまり、多くの方が一般的に「敬遠されがちな土地」を見落としている場合があります。しかし、プロの視点で見ると、それらの土地には予算を抑えながらも魅力的な住まいを実現できる可能性が隠されています。

今回ご紹介した以下の「穴場の土地」は、ぜひ土地探しの選択肢に加えてみてください。

・旗竿
通路の間口の幅に注目し、3メートル以上あれば検討の価値あり！プライバシー確保や値段交渉のしやすさも魅力です。

・北道路
間接日光を活用し、明るく快適な住空間を実現。南道路にこだわらず、価格メリットも検討しましょう。

・古家付きの土地
思わぬ掘り出し物に出会えることも。

・土地面積の小さい角地
道路側に建築を工夫すれば、限られたスペースでも機能的な家づくりが可能です。

土地探しは、多くの選択肢と可能性を考慮することが大切です。

今回のコラムでご紹介した「穴場の土地」も含め、太陽ハウジングではお客さまの条件に合った最適な土地選びをサポートいたします。

「こんな土地でも大丈夫かな？」と迷ったら、ぜひ太陽ハウジングにご相談ください。